부동산 규제의 핵심, 조정대상지역 그것이 먼가요?

 

 

 안녕하세요,  '보좌관'입니다.  부동산 뉴스에서 자주 등장하는 '조정대상지역', 과연 무엇이고 우리에게 어떤 영향을 미칠까요? 오늘은 이 조정대상지역에 대해 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다.

조정대상지역, 왜 지정될까요?

조정대상지역은 주택 가격 상승률이 높고, 청약 경쟁이 치열하며, 주변 지역으로 과열 확산 우려가 있는 지역을 대상으로 국토교통부 장관이 지정합니다. 간단히 말해, 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 특별히 관리하는 지역이라고 할 수 있습니다.

조정대상지역, 무엇이 달라질까요?

조정대상지역으로 지정되면 각종 규제가 적용되어, 주택의 취득, 보유, 처분 등 모든 단계에 걸쳐 영향을 미칩니다.

1. 청약 및 전매 제한:

• 1순위 청약 자격 요건 강화: 세대주 요건, 무주택 또는 1 주택 소유 요건, 청약통장 가입 기간(2년 이상), 지역별/주택형 별 예치금액 충족 등 1순위 청약 자격이 까다로워집니다.
• 가점제 적용 확대: 투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제가 적용되지만, 조정대상지역에서는 투기과열지구보다 완화된 가점제 비율(예: 75%)이 적용될 수 있습니다.
• 전매 제한 강화: 당첨된 주택의 전매가 일정 기간 제한됩니다.

2. 대출 규제:

• LTV(주택담보대출비율) 및 DTI(총부채상환비율) 규제 강화:
• 조정대상지역에서는 LTV와 DTI가 더 낮은 비율로 적용되어, 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 일반적으로 무주택자는 50%, 1주택자는 30%의 LTV를, 그리고 50%의 DTI를 적용받습니다. (단, 무주택자나 처분조건 1 주택자의 경우, 주택가격에 따라 6억 원 이하는 50-70%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 30-50%의 LTV 적용)
• 중도금 대출 보증 요건 강화: HUG(주택도시보증공사) 또는 HF(한국주택금융공사)의 중도금 대출 보증 한도가 축소되고, 보증 비율도 낮아집니다.
• 2주택 이상 보유 세대의 주택담보대출 금지: 규제지역 내에서 2 주택 이상을 보유한 세대는 주택담보대출을 받을 수 없습니다.

3. 세제 강화:

다주택자 양도소득세 중과: 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우, 양도소득세율에 가산세율이 적용됩니다(2 주택자는 기본세율 + 10% p, 3 주택자는 기본세율 + 20% p).

1. 장기보유특별공제 배제: 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우, 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.
2. 1세대 1 주택 비과세 요건 강화: 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주 요건을 충족해야 합니다.
3. 조정대상지역 2 주택 이상 취득세 중과: 조정대상지역에서 2주택자는 8%, 3주택자는 12%의 취득세 중과세율이 적용됩니다.
4. 분양권 전매 시 양도소득세 강화: 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우, 보유 기간에 상관없이 50%의 양도소득세율이 적용됩니다.
5. 다주택자 종합부동산세 강화: 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 종합부동산세 계산 시 0.6%~3.0% 추가 세율을 적용받습니다.

4. 자금조달계획서 제출 의무화:

조정대상지역에서 주택을 거래할 경우, 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 및 증빙자료를 제출해야 합니다. 이를 통해 불법 증여, 편법 대출 등을 방지하고, 투명한 거래를 유도합니다.

 

조정대상지역은 부동산 시장 상황에 따라 수시로 변경됩니다. 따라서 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

조정대상지역 해제: 규제의 완화

정부는 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 조정대상지역을 해제하기도 합니다. 조정대상지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 전매 제한 등 각종 규제가 완화됩니다. 이는 부동산 거래 활성화에 기여할 수 있지만, 반대로 주택 가격 상승을 유발할 수 있습니다.

조정대상지역, 부동산 투자의 시그널

조정대상지역은 정부가 주목하는 부동산 시장의 '핫플레이스'라고 할 수 있습니다. 따라서 조정대상지역의 지정 및 해제는 부동산 시장의 흐름을 파악하는 데 중요한 지표가 됩니다.

조정대상지역 관련 Q&A

Q1. 조정대상지역 지정 기준은 무엇인가요?

A1. 주택가격 상승률, 청약 경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률 등을 종합적으로 고려하여 정량적 요건을 충족하는 지역 중, 지역 부동산 시장 상황, 개발 호재, 투기 우려 등을 고려하여 국토교통부 장관이 지정합니다.

Q2. 조정대상지역 지정 기간은 얼마나 되나요?

A2. 조정대상지역은 별도의 지정 기간이 정해져 있지 않습니다. 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정 및 해제가 결정되며, 시장 상황에 따라 유지 또는 변경될 수 있습니다.

Q3. 조정대상지역 내에서 주택을 구입하면 무조건 손해인가요?

A3. 반드시 그렇지는 않습니다. 조정대상지역은 부동산 시장 과열을 막기 위해 여러 규제가 적용되지만, 실수요자에게는 여전히 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다. 또한, 장기적인 관점에서 주택 가치가 상승할 가능성도 있습니다.

Q4. 조정대상지역 해제 시 어떤 변화가 생기나요?

A4. 대출, 세제, 청약, 전매 제한 등 각종 규제가 완화됩니다. 예를 들어, LTV, DTI 한도가 상향되고, 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제가 적용되지 않으며, 1순위 청약 자격 요건이 완화됩니다.

Q5. 조정대상지역 관련 최신 정보는 어디에서 확인할 수 있나요?

A5. 국토교통부 웹사이트 또는 한국부동산원 청약 Home 웹사이트에서 조정대상지역 지정 및 해제 현황, 관련 규제 내용 등을 확인할 수 있습니다.

 

조정대상지역, 똑똑하게 이해하고 활용하자!

조정대상지역은 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 중요한 제도입니다. 실수요자, 투자자 모두 조정대상지역의 지정 및 해제 여부, 관련 규제 내용을 꼼꼼히 확인하고, 자신의 상황에 맞는 현명한 의사결정을 내려야 합니다.