아파트 관련 세금 완전 정복!: 취득세,보유세,양도소득세 초보자 완벽가이드

 

 

안녕하세요,  '보좌관'입니다. 아파트를 구입하고, 보유하고, 또 매도하는 과정에서 발생하는 세금 때문에 골치 아픈 적 많으셨죠? 취득세, 보유세, 양도소득세… 이름만 들어도 머리가 지끈거리는 이 세금들, 제가 오늘 속 시원하게 정리해 드리겠습니다.

본격적으로 세금 이야기를 하기에 앞서, 부동산 관련 세금은 정부 정책, 지방자치단체의 조례 등에 따라 언제든지 바뀔 수 있다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 따라서 이 글은 여러분의 이해를 돕기 위한 일반적인 가이드라인이며, 실제 세금 납부 시에는 반드시 최신 세법 정보 및 전문가의 조언을 참고하시기 바랍니다.

1. 아파트 취득 단계: 취득세 정복하기

취득세는 말 그대로 아파트를 취득했을 때 내는 세금입니다. 취득일로부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내)에 신고하고 납부해야 합니다.

과세표준: 취득 당시의 가액(실거래가 또는 시가표준액 중 높은 금액) 세율: 주택 가격, 면적, 주택 수에 따라 다르게 적용됩니다.

• 1 주택자: 1~3% (주택 가격 및 전용면적에 따라 차등)
• 조정대상지역 2 주택 또는 비조정대상지역 3 주택: 8%
• 조정대상지역 3주택 또는 비조정대상지역 4 주택 이상 및 법인: 12%
• 농어촌특별세: 취득세 납부 시, 취득세액의 10%를 농어촌특별세로 추가 납부 (전용면적 85㎡ 이하 국민주택은 농어촌특별세 비과세)
• 지방교육세: 취득세 납부 시, 취득세액의 0.1~0.3%를 지방교육세로 추가 납부

예시:

• 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하의 아파트를 생애최초로 구입하는 1 주택자는 1%의 취득세율이 적용됩니다.
• 조정대상지역에서 9억 원의 아파트를 구입하여 2주택자가 되는 경우, 8%의 취득세율이 적용됩니다

주목: 생애최초 주택 구입, 신혼부부, 다자녀가구 등에 대한 취득세 감면 혜택이 있으니, 자신이 해당되는지 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있습니다.

2. 아파트 보유 단계: 보유세 꼼꼼히 챙기기

• 보유세는 아파트를 보유하고 있는 동안 매년 납부해야 하는 세금입니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세로 구성됩니다.
• 재산세: 모든 주택 소유자에게 부과되는 세금입니다.
• 과세표준: 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정합니다.
• 세율: 0.1% ~ 0.4% (과세표준에 따라 4단계 누진세율 적용)
• 납부 시기: 매년 7월(주택분 재산세 1/2)과 9월(주택분 재산세 1/2)

 

종합부동산세: 고가 주택 또는 다주택 소유자에게 부과되는 세금입니다.

• 과세표준: 공시가격 합계에서 기본공제액(1세대 1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원)을 뺀 후, 공정시장가액비율을 곱하여 산정
• 세율: 0.5% ~ 5.0% (과세표준에 따라 6단계 누진세율 적용, 주택 수에 따라 세율 차등)
• 납부시기: 매년 12월 1일 ~ 12월 15일

※ 공시가격은 정부가 조사·산정해 공시하는 가격을 가리킨다. 

예시

공시가격 5억 원의 아파트를 한 채 보유한 경우, 재산세는 약 60만 원(공시가격 5억 원 x 공정시장가액비율 60% x 평균 세율 0.2%) 정도 부과됩니다.

공시가격 15억 원의 아파트를 한 채 보유한 1세대 1주택자는 재산세와 함께 종합부동산세 약 72만 원(공시가격 15억 원 - 기본공제 12억 원) x 공정시장가액비율 60% x 세율 0.5%) + @(농어촌특별세)를 추가로 납부해야 합니다.

주목! 고령자 또는 장기 보유자에 대한 종합부동산세 공제 혜택이 있습니다.

3. 아파트 매도 단계: 양도소득세 현명하게 관리하기

양도소득세는 아파트를 매도하여 얻은 시세 차익에 대해 부과되는 세금입니다.

과세표준: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등) - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만 원)

세율: 6% ~ 45% (과세표준에 따라 8단계 누진세율 적용)

장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도 차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도 (1세대 1 주택자는 최대 80%, 다주택자는 최대 30%까지 공제 가능, 조정대상지역 2 주택 이상자는 장기보유특별공제 배제)

1세대 1주택 비과세: 1세대가 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주) 및 양도가액 12억 원 이하인 1 주택을 양도하는 경우, 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. (단, 고가주택의 경우 12억 원 초과분에 대해서는 과세)

다주택자 중과: 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우, 양도소득세율에 10%p(2주택) 또는 20% p(3 주택 이상)의 중과세율이 적용될 수 있습니다.

예시:

3년 전에 5억 원에 취득한 아파트를 7억 원에 양도한 경우, 양도 차익은 2억 원입니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세는 없지만, 그렇지 않다면 양도 차익 2억 원에서 필요경비와 장기보유특별공제, 기본공제를 제외한 금액에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

주목! 일시적 2주택, 상속 주택, 농어촌 주택 등 양도소득세 비과세 및 감면 특례가 다양하게 존재합니다.

세금, 아는 만큼 절약할 수 있습니다!

아파트 관련 세금, 복잡해 보이지만 기본적인 내용을 이해하고 꼼꼼하게 챙긴다면 합법적인 절세를 통해 재테크 효과를 극대화할 수 있습니다.

Q&A로 알아보는 아파트 세금 상식

Q1. 분양권도 주택 수에 포함되나요?

A1. 네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 단, 분양권을 취득한 후 해당 주택이 완공되기 전까지는 1세대 1 주택 비과세 판단 시 해당 분양권은 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

Q2. 오피스텔도 주택 관련 세금이 적용되나요?

A2. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되지만, 사실상 주거용으로 사용되는 경우 주택 관련 세금이 적용될 수 있습니다. 취득세의 경우 주거용 오피스텔은 주택 세율을 적용하며, 재산세와 종합부동산세의 경우에도 주거용으로 사용되면 주택으로 보아 과세합니다. 양도소득세 역시 주거용으로 사용하다가 양도하면 주택 수에 포함되어 주택과 동일한 세율이 적용됩니다.

Q3. 세금 관련 정보는 어디에서 확인할 수 있나요?

A3. 국세청 홈택스 웹사이트, 국세상담센터(국번 없이 126), 세무서 민원실, 한국부동산원 웹사이트 등에서 정확한 세금 정보를 확인할 수 있습니다. 또한, 세무사 등 전문가와의 상담을 통해 자세한 안내를 받는 것이 좋습니다.

Q4. 절세를 위해 가장 중요한 것은 무엇인가요?

A4. 최신 세법 정보를 숙지하고, 자신의 상황에 맞는 절세 전략을 수립하는 것이 가장 중요합니다. 또한, 취득, 보유, 매도 단계별로 세금 관련 의사결정을 신중하게 해야 합니다.

Q5. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 해야 하나요?

A5. 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있고, 해당 주택의 **보유기간이 2년 이상(취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 2년 이상 거주)**이어야 하고, 양도가액이 12억 원 이하여야 합니다.

마무리하며: 세금, 피할 수 없다면 현명하게 관리하자!

"세금과 죽음은 피할 수 없다"라는 서양 속담이 있습니다. 이처럼 세금은 우리 삶에서 떼려야 뗄 수 없는 존재입니다. 특히 부동산 관련 세금은 금액도 크고, 종류도 다양하여 더욱 철저한 관리가 필요합니다.

오늘 제가 알려드린 정보가 여러분의 슬기로운 세금 생활에 도움이 되었기를 바랍니다. 하지만, 다시 한번 강조! 세금은 언제든 변할 수 있다는 사실을 잊지 마세요. 항상 최신 정보를 확인하고, 전문가의 도움을 받아 현명하게 세금을 관리하시기 바랍니다.