부동산 공법, 이것만 알아도 반은 성공! 용도지역,용도지구,용도구역(토지 투자 핵심)

토지 투자

 

"토지 투자, 어디에 어떻게 해야 할지 막막하시다고요?"
"복잡한 부동산 공법 용어 때문에 토지이용계획확인서가 암호문처럼 보이시나요?"

 

 

토지 투자는 아파트나 상가 투자와 달리, 공법적 규제를 꼼꼼히 살펴야 성공할 수 있습니다. 어렵게만 느껴지는 부동산 공법, 그중에서도 토지 투자와 관련된 핵심 개념만 이해해도 절반은 성공한 셈입니다.

이 글에서는 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"(이하 국토계획법)을 중심으로 토지 투자에 꼭 필요한 용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념을 쉽게 풀어 설명하고, 토지이용계획확인서를 통해 토지의 가치를 판단하는 방법을 제시합니다.

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1. 부동산 공법이란?

부동산 공법은 토지, 건축물 등 부동산에 대한 공적인 규제와 관련된 법규를 말합니다. 그 중에서도 국토계획법은 전 국토를 대상으로 토지의 경제적, 효율적 이용과 공공복리 증진을 도모하기 위한 계획을 수립하고 집행하는 법률입니다.

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2. 용도지역, 용도지구, 용도구역: 토지의 운명을 결정짓는 3가지 열쇠

국토계획법에서는 전 국토를 토지의 이용 실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형 발전 등을 고려하여 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분하고, 각 용도별로 건축물의 용도, 종류, 규모 등을 제한하고 있습니다.

2.1 용도지역: 토지의 큰 그림을 그리다

용도지역은 토지 이용의 가장 기본적인 틀을 정하는 것으로, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 크게 구분됩니다. 

용도지역구분

• 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어, 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역
  • 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경 보호를 위하여 필요한 지역 (전용주거, 일반주거, 준주거)
  • 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역 (중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업)
  • 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역 (전용공업, 일반공업, 준공업)
  • 녹지지역: 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산 방지를 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역 (보전녹지, 생산녹지, 자연녹지)
• 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 (보전관리, 생산관리, 계획관리)
• 농림지역: 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
• 자연환경보전지역: 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역

2.2 용도지구: 용도지역의 기능을 보완하다

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전 등을 도모하기 위해 지정됩니다. 예를 들어, 주거지역 내에서도 고도지구를 지정하여 건축물의 높이를 제한하거나, 방화지구를 지정하여 화재 위험이 높은 건축물을 제한할 수 있습니다.

• 경관지구: 경관을 보호, 형성하기 위해 지정
• 미관지구: 도시의 미관을 유지하기 위해 지정
• 고도지구: 쾌적한 환경 조성과 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
• 방화지구: 화재의 위험을 예방하기 위해 지정
• 방재지구: 풍수해, 산사태, 지반 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 지정
• 보존지구: 문화재, 중요 시설물, 문화적/생태적 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위해 지정
• 시설보호지구: 학교, 공용, 항만, 공항 시설을 보호하고 기능을 유지하기 위해 지정
• 취락지구: 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 도시자연공원구역 안의 취락을 정비하기 위해 지정
• 개발진흥지구: 주거, 상업, 공업, 유통, 관광, 휴양기능 등을 집중적으로 개발, 정비하기 위해 지정
• 특정용도제한지구: 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

2.3 용도구역: 강력한 규제로 특별 관리하다

용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지 이용의 도모, 토지 이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 지정됩니다. 가장 흔히 접하는 용도구역은 개발제한구역(그린벨트)입니다.

• 개발제한구역(그린벨트): 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 지정
• 도시자연공원구역: 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가, 휴식공간을 제공하기 위해 지정
• 시가화조정구역: 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위해 일정 기간 동안 시가화를 유보하기 위해 지정
• 수산자원보호구역: 수산자원을 보호, 육성하기 위해 지정
• 입지규제최소구역: 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정하여 지정

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3. 토지이용계획확인서, 어떻게 볼까요?

토지이용계획확인서는 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 각종 인허가 사항 등 토지에 대한 공법상 규제를 확인할 수 있는 가장 중요한 서류입니다. 토지 투자 전 반드시 확인해야 합니다.

 

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3.1 토지이용계획확인서 주요 내용

• 소재지 및 지목, 면적: 토지의 기본적인 정보 확인
• 용도지역: 해당 토지가 어떤 용도지역에 속하는지 확인 (예: 제2종일반주거지역, 계획관리지역)
• 용도지구: 해당 토지에 지정된 용도지구가 있는지 확인 (예: 고도지구, 경관지구)
• 용도구역: 해당 토지에 지정된 용도구역이 있는지 확인 (예: 개발제한구역)
• 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등: 국토계획법 외 다른 법령에 따른 규제 사항 확인 (예: 농지법에 따른 농업진흥구역, 산지관리법에 따른 보전산지)
• 토지거래허가구역: 토지거래허가구역 여부 확인
• 확인도면: 해당 토지의 위치와 형태, 주변 현황을 그림으로 확인

3.2 사례로 보는 토지이용계획확인서 해석 (가상 사례)

[토지이용계획확인서 예시]

• 소재지 : 경기도 용인시 처인구 ○○동 100번지
• 지목 : 임야
• 면적 : 10,000㎡
• 용도지역 : 계획관리지역
• 용도지구 : 없음
• 용도구역 : 개발제한구역
• 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등 : 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>
• 토지거래허가구역 : 해당 없음

[위 사례에서 체크해야할 부분]

• 용도지역: 계획관리지역
• 장점: 건폐율 40%, 용적률 100% 이하로 다양한 건축 행위 가능.
• 투자 시 확인사항: 해당 지역 지구단위계획에 따라 건축 가능한 건축물의 종류, 건폐율, 용적률이 다를 수 있음.
• 용도구역: 개발제한구역
• 장점/단점: 개발행위가 엄격히 제한되어 투자가치 낮음.
• 투자 시 확인사항: 특별한 사유(공익사업, 이축권 등)가 없는 한 개발 어려움. 장기적인 관점에서 투자 검토 필요.
• 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등: 준보전산지
• 장점: 보전산지에 비해 개발행위 허가 가능성 높음.
• 투자 시 확인사항: 산지전용허가 가능 여부 및 허가 기준 확인.

종합 평가: 위 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있으나, 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발행위가 엄격히 제한됩니다. 따라서, 단기적인 투자보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 개발제한구역 해제 가능성, 주변 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

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4. 결론 및 토지 투자 성공 전략

토지 투자의 성패는 부동산 공법에 대한 이해에서 시작됩니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념을 숙지하고, 토지이용계획확인서를 통해 토지의 가치를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

토지 투자 성공을 위한 5가지 전략을 제시합니다.

1. 발품을 팔아 현장을 직접 확인하라: 토지이용계획확인서 상의 정보와 현장의 상황이 다를 수 있습니다.
2. 지자체의 개발 계획을 주시하라: 도로, 철도, 산업단지 등 개발 호재는 토지 가치 상승의 중요한 요인입니다.
3. 전문가의 도움을 받아라: 공인중개사, 감정평가사, 세무사 등 전문가의 조언은 리스크를 줄이는 데 도움이 됩니다.
4. 장기적인 안목으로 투자하라: 토지는 단기간에 시세 차익을 얻기 어려운 경우가 많습니다.
5. 여유 자금으로 투자하라: 무리한 대출은 금리 인상, 경기 침체 등의 상황에서 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

이 글이 토지 투자를 시작하는 분들에게 유용한 길잡이가 되기를 바랍니다. 부동산 공법에 대한 꾸준한 학습과 신중한 투자로 성공적인 결과를 얻으시길 기원합니다.

*본 글은 투자 권유 목적이 아니며, 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.*

 

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